İçeriğe geç

İngiltere’de Ev Nasıl Alınır? Türkiye’den Yatırım Yapacaklar İçin Rehber

  • 11 min read

1. Ev Alım Sürecine Genel Bakış

İngiltere’de ev almak, Türkiye’den yatırım yapacaklar için birçok fırsat sunar. Ancak bu süreçte adımları doğru atmak önemlidir:

İngiltere’de gayrimenkul alımında sıkça karşılaşılan leasehold, freehold ve auction kavramlarının kısa açıklamaları, avantajları ve dezavantajları şu şekildedir:

1. Leasehold (Kiralanabilir Mülkiyet)

Bir mülkün sahipliğini belirli bir süreliğine (örneğin 99, 125 veya 999 yıl) kiralamayı ifade eder. Toprak veya bina, mülk sahibine (freeholder) aittir.

Avantajları:

  • Daha düşük fiyat: Leasehold mülkler genellikle freehold mülklere kıyasla daha uygun fiyatlıdır.
  • Bakım kolaylığı: Ortak alanların bakımı ve sigortası genellikle freeholder tarafından yapılır.
  • Şehir merkezinde seçenekler: Leasehold, genellikle prestijli ve merkezi lokasyonlarda sunulur.

Dezavantajları:

  • Ek masraflar: Hizmet bedelleri (service charges) ve kira (ground rent) ödemeleri olabilir. Leasehold evleri belediyeler gelir elde etmek için ihalelelerde yüksek miktar isteyen şirketlere verebilir. Belediyelerin bu şirketlerle nasıl bir bağı olduğu konusunda eleştriler yapılıyor!!!!!! Bu tamir masrafları eğer büyük bir proje ise misal, çatı, kapı ve pencereler değişecekse size kendiniz yaparsanız daha ucuza gelecektir ama belediyelerin anlaştığı inşaat firmaları çok daha yüksek fiyat verdiği için evlerini satın almayan kişiler ödemez ama satın aldıysanız siz misal 20 daieli bir binada bu tamirin toplam parasının 20/1 oranini ödersiniz. Londra da evler çok yüksek fiyatta olduğu için evlerin çoğu satın alınmıştır ve belediyeler ya da tamiri kontratını almış özel şirketler misal 20 daireli bir binada 18 tanesi evini aldıysa kendilerine sadece 2 daire için çok az masraf olacağı için yüksek miktara kontrat yapıp bu parayı ev sahiplerinden alır. Londra’da 2 katlı ve üstü binalardan daire almanızı önermem. Eğer ev tek katlı yani müstakil bir ev ise pek sorun olmaz. Belediye’ye 5 katlı bina için son 5 senede kaç paralık tamir masrafı yapıldığını sorup bu rakamları önceden öğrenebilirsiniz. Ama tavsiyem 5 katlı eski binalardan ev almayın. Eğer bina tamamen baştan sonra yeilendiyse uzun süre bir yenilik yapılmayacaktır. Ama arada asansör ve ön kapı tamirleri için kendi payınızı ödemenizi isteyebilirler. Üstteki fotoğrafta bir ev sahibinin senelik tamir masraflarının 8 bine çıktığı başka bir ev sahibinin de 98 bin sterlin tamir masrafı ödemek zorunda kaldığını gösteriyor. Evin size getireceği kiradan fazla masraf çıkarsa yatırımdan zarar edebilirsiniz. Bu yüzden belediyeye ait leasehold evleri almanızı önermiyoruz.
  • Süre sınırlamaları: Kira süresi sonunda mülk freeholder’a dönebilir.
  • Kısıtlamalar: Mülkte değişiklik yaparken freeholder’ın izni gerekebilir.
  • Leasehold süresini uzatmak için ödenmesi gereken ücret, birçok faktöre bağlıdır ve her durumda farklılık gösterir. Ancak, ücret hesaplanırken dikkate alınan temel unsurlar şunlardır:

    2. Ortalama Maliyetler
    Leasehold süresini uzatma maliyeti genellikle şu şekilde hesaplanır:
    80 Yıldan Uzun Süreler:£5,000 – £15,000 arasında olabilir.
    80 Yıldan Kısa Süreler:Maliyet £10,000 – £50,000 veya daha fazlasına çıkabilir. Özellikle Londra gibi bölgelerde mülkün değeri yüksekse, bu tutar artar.

    3. Ek Masraflar
    Hukuk Maliyetleri: £700 – £1,500 arası.
    Değerleme Raporu Ücreti: £500 – £1,000 arası.
    Freeholder’ın Hukuk Ücretleri: £1,000 – £2,000 arasında olabilir.

2. Freehold (Tam Mülkiyet)

Bir mülkün hem binası hem de üzerine inşa edildiği arazinin tamamen satın alınmasını ifade eder.

Avantajları:

  • Kalıcı mülkiyet: Mülk tamamen sizin olur; süre sınırlaması yoktur.
  • Kontrol özgürlüğü: Mülk üzerinde tam kontrol sağlanır; değişiklik yaparken izin gerekmez.
  • Ek masraf yok: Hizmet bedeli veya kira ödeme zorunluluğu yoktur.

Dezavantajları:

  • Daha yüksek maliyet: Freehold mülkler genellikle leasehold mülklerden daha pahalıdır.

3. Auction (Müzayede)

Gayrimenkullerin açık artırma yoluyla satışa sunulmasıdır. Alıcı, en yüksek teklifi veren kişi olur.

Avantajları:

  • Hızlı süreç: Satış işlemleri genellikle 28 gün içinde tamamlanır.
  • Uygun fiyatlar: Piyasaya kıyasla daha düşük fiyatlarla mülk satın alınabilir. Bazı ev sahipleri ev kirasını ödeyemediği için bankalar evleri alıp hızlı şekilde satar. Bu evlerde inşaar masrafı olmayabilir. Bu tür evleri normal fiyatın altında alabilirsiniz.
  • Yatırım fırsatları: Restorasyon gerektiren veya kiralanabilecek mülkler avantajlı olabilir. İnşaatçılarınız varsa bazen evleri yarı fiyatına alıp akabinde tamir ettikten sonra isterseniz kiraya verebilir isterseniz satabilirsiniz. Bazı binaları da alıp belediyeden aldıktan sonra küçük dairelere çevirip ayrı ayrı kiaya verebilirsiniz. Sheffield’de 7 daierye çevrilme ihtimali olan bir bina 140 bin sterline satılmıştı zamanında. Eski mesleğim evlilik vizeleri için ev raporu (Property Inspection Report) vermekti. 46 şehirde nerdeyse 3 bin ev gezdim ve bazı evlerin kar amaçlı iç düzenlenmesine şahit oldum. Bir ev sahibi 3 odalı bir evi alıp çatısına ve yan taraftan ek bina yaparak her odaya banyo koyup 11 odaya çıkardığına şahit oldum. 4 katlı büyük bir evin 21 odaya çevirldiğine şahit oldum. Bahçede çamaşır hane yapılmıştı. Odaların o dönemde 700 sterline kiralnmıştı. Ev sahibi aylık 14 bin sterlin üzeri kira geliri elde ediyordu. Geliri çok yüksek olduğu için vergisi de ortalama senelik 60 bin sterlin olacaktır tabi masrafları da gösterip daha düşük vergi ödeyebilir ama vergi sonrası da net ortalama en aşağı senelik 114 bin sterlin kira geliri demek.

Dezavantajları:

Hızlı ödeme zorunluluğu: Alım sırasında genellikle %10 depozito yatırılır ve kalan ödeme kısa sürede yapılmalıdır.

Riskli alım: Mülkün detaylı incelemesi (survey) yapılmamış olabilir.

  • Emlak Arayışı: Rightmove, Zoopla ve OnTheMarket gibi popüler emlak portalları üzerinden arama yapabilirsiniz.
  • Bütçe Belirleme: Ev fiyattan başka hukuki masraflar, çeşitli vergiler ve sigorta giderlerini de hesaba katmalısınız.
  • Mortgage Başvurusu: Eğer krediyle ev almak istiyorsanız, bir mortgage brokerı veya banka ile iletişime geçmelisiniz.
  • Ev Teklifi Yapma: Beğendiğiniz ev için çoğu zaman fiyat pazarlığı yapabilirsiniz.
  • Hukuki Süreç ve Tapu Devrı: Satış kabul edildikten sonra tapu işlemleri için bir solicitor veya conveyancer ile çalışmalısınız.

2. Türkiye’den Yatırımcılar İçin İngiltere’de Ev Almanın Avantajları

  • Döviz Kazancı: Türk Lirası’nın değer kaybı yaşaması, sterlin bazlı yatırımları daha cazip hale getiriyor.
  • Gayrimenkul Piyasasının İstikrarı: İngiltere, uzun vadede gayrimenkul fiyatlarının sabit artış gösterdiği bir pazar sunar.
  • Kira Geliri Potansiyeli: Uzun dönem kiralama ve Airbnb gibi kısa süreli kiralama modelleri ile gelir elde edebilirsiniz.

3. Mortgage (Konut Kredisi) ile Ev Almak

Mortgage, yabancı yatırımcılar için çok tercih edilen bir yöntemdir. Ancak kredi almak için şu şartları karşılamanız beklenir:

  • Gereken Belgeler:
    • Pasaport ve kimlik.
    • Gelir belgeleri (maaş bordrosu, kira gelirleri vb.).
    • Banka dökümü (son 6 aylık).

4. Ev Alırken Ödenen Vergiler ve Masraflar

  • Stamp Duty Land Tax (SDLT):
    • İlk çeyrekte £250,000’a kadar olan evlerde vergi ödenmez.
    • Yatırımcılar için ise oran %3’ten başlar ve %15’e kadar çıkabilir.
  • Hukuki Masraflar:
    • Solicitor ücretleri: £1,000 – £2,000.
    • Tapu kayıt ücreti: £200 – £500.
  • Sigorta: Evinize yapı sigortası yaptırmanız zorunludur.

5. İngiltere’deki Ortalama Ev Fiyatları

  • Bölgelere Göre Fiyatlar:
    • Londra: £500,000 – £1,000,000.
    • Manchester: £200,000 – £300,000.
    • Birmingham: £180,000 – £250,000.
    • Liverpool: £120,000 – £200,000.
    • Glasgow: £150,000 – £250,000.
    • Sunderland bölgesinde 70 bin sterline Preston ve South Yorkshire bölgesinde çok daha ucuz evler bulabilirsiniz.
    • Ucuz ev arıyorsanız Rightmove ya da zoopla web sitesinden satın alma ve kiralama opsiyonları çıkacaktır. Satın alma opsiyonunu seçin. Bölgeyi yazın. Direk bir sokakta ya da mahallede arıyorsanız sadece burayı göster opsiyonu var ama tavsiyem burası ve çevresi opsiyonunu seçin. Kaç mil seçenekleri arasında en ucuz evi bulmak istiyorsanız 40 mil opsiyonunu seçin. İngiltere’de yaşıyorsanız ve İnşaatçı iseniz auction evleri dahil edebilirsiniz ama değilseniz açık arttırma evleri, yeni evleri, yaşlılar evlerini, ve yarı satın al yarı kirala opsiyonlarını gösterme diye filtre kısmında belirtiniz. Çıkan sonucu da en ucuz evden başla diye seçebilirsiniz. İlk 3 ev yüksek fiyat çıkabilir çünkü onlar parası ödenmiş reklamlardır, herkesin önüne çıkar. 3. evden sonra en ucuz evleri görebilirsiniz. South Yorksihıre bölgesinde 15 bin sterline evler göreceksiniz. İngiltere’ye her sene yüzbinlerce göçmen geldiği için bu evleri belediyeye teslim ederseniz devir süreci boyunca sabit kira geliriniz olur. Londra’da ev alırsanız en yüksek kira gelirini elde edebilirsiniz. Fakat Londr’da da 500 bine bir ev alacağınıza Kuzeyde o fiyata 5 ya da 10 tane ev alabiliyorsunuz. Londra’daki evden 2 misli kira geliri demek.
  • Yaşamak için bir çok bölge uygun. Brighton, Kent, Londra, Bristol, Bath, Cambridge, Oxford, Nottingham bölgeleri yaşamak için ideal fakat ne aradığınıza ve ne yaptığınıza bağlı. Kızlarınızın varsa St Albans bölgesinde kız okulu İngiltere’de en iyi okullar arasında. Deniz göremek ve eğlenmek için Brighton, ticaret yapıyorsanız Londra, evden çalışıyorsanız Kent’de küçük bir köyde mink bir ev, Notingham da 4 odalı kirası ucuz bir ev de seçebilirsiniz.
  • Yatırım için ev alacaksanız olaya farklı bir gözle bakmalısınız. Kiraya vermek için ev satın alırken istasyona, alış veriş merkezlerine, hastaneye ve üniversiteye yakın mı diye bakmanız gerekiyor. Genel kiralar ne kadar ve ne kadar sürede kiracı bulunuyor diye araştırmalısınız.
  • Uygun Fiyatlı Bölgeler:
    • Kuzey İngiltere ve Galler.

6. Kiralık Getirisi ve Kiracı Bulma Süreci

  • Uzun Dönem Kiralama: Emlakçılar aracılığıyla kiracı bulabilirsiniz (Rightmove, Zoopla).
  • Kısa Süreli Kiralama: Airbnb gibi platformlarla haftalık veya aylık kazç elde edebilirsiniz. Airbnb genelde Londra ve Brigton gibi popüler bölgeler için geçerli. South Yorkshire bölgesinde AIRBNB için kiracı bulmak nerdeyse imkansız diyebilirim.
  • Kira Sözleşmesi (AST): Hukuki gerekliliklere uygun bir sözleşme hazırlamalısınız.

7. Yatırımınızı Güvence Altına Almak

  • Sigorta:
    • Yapı sigortası.
    • Ev sahibi sigortası.
    • Kira gelir sigortası. Kiracı kira ödemezse sigorta kiranızı öder.

8. Gerekli Belgeler ve Süreç Yönetimi

  • Noter Onaylı Belgeler:
    • Türkiye’den gelen belgeler için noter onayı ve tercüme gerekebilir.
  • Banka Hesabı Açma:
    • Yerel bir İngiliz bankasından hesap açarak ödemeleri daha kolay yönetebilirsiniz.

9. Sonuç

  • Uzun vadeli yatırım stratejileri belirlemek ve profesyonel bir danışmanla çalışmak çok önemlidir.,

Birleşik Krallık’ta Leasehold Binalardan Neden Kaçınmalısınız?

Birleşik Krallık’ta 2017 Grenfell Tower faciasından bu yana, tehlikeli ACM (Alüminyum Kompozit Malzeme) kaplamaları, ülkenin en büyük bina güvenliği krizlerinden biri olarak gündemden düşmüyor. Bu olayda, yetersiz güvenlik önlemleri nedeniyle çıkan yangın 72 kişinin hayatına mal oldu ve çok sayıda insan evsiz kaldı.

Grenfell Faciası ve ACM Kaplamaların Tehlikesi

Grenfell Tower yangının incelemeleri, bünyeşinde polietilen (PE) gibi yanıcı malzemeler bulunan ACM panellerinin yangını hızla yaydığını ortaya koydu. Bu olay, Birleşik Krallık genelindeki binlerce yapının bu tür tehlikeli kaplamalara sahip olduğunu gözler önüne serdi.

Son veriler şunları gösteriyor:

  • Yüksek katlı sosyal konutların %95’inde tehlikeli kaplamaların kaldırıldığı rapor edildi.
  • Ancak, orta ve düşük katlı binalarda bu oran düşük ve binlerce bina hala tehlike altında.
  • Nottingham, Manchester, Birmingham ve Londra gibi şehirlerde bu tip kaplamalara sahip binalar bulunmaktadır.

Leasehold Sisteminin Riskleri

Birleşik Krallık’taki leasehold (kiralanabilir mülk) sistemine sahip olan daire sahipleri için bu durum daha da büyük bir kriz yaratıyor.

  • Leasehold sahipleri, evlerinin çıplak malikı olan şirketlerin ya da konseylerin dayattığı tamir maliyetlerini karşılamak zorunda bırakılıyor.
  • Tehlikeli Kaplamaların Sökülmesi ve Değiştirilmesi: Bu işlemlerin maliyeti genellikle bireysel leaseholder’ların cebinden çıkıyor ve bu miktar bazı durumlarda kişi başına 50.000 poundu bulabiliyor.
  • Bazı bina sakinleri bu büyük borç yükü altında ekonomik çıkmazlara girerek intihar etmeyi bile seçiyor.

Konseylerin Özel Şirketlerle Anlaşmaları

Birleşik Krallık’ta birçok yerel konsey, tehlikeli kaplamaların kaldırılması için özel şirketlerle çalışıyor. Ancak bu firmalar genellikle şişirilmiş maliyetlerle iş yaptığından leaseholder’lara yüklenen tamir masrafları daha da artıyor.

  • Bazı örneklerde, basit bir bina yüzey tamiri için milyonlarca pound talep edildi.
  • Yüksek masraflar nedeniyle, yatırımcıların leasehold sisteme sahip binalardan kaçınması kritik önem taşıyor.

Yatırımcılara Tavsiyeler

Birleşik Krallık’ta gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünüyorsanız, leasehold sistemine sahip binalardan uzak durmalısınız. İşte dikkate almanız gereken noktalar:

  1. Serbest Mülk (Freehold) Tercih Edin: Freehold binalarda, binanın tüm sorumluluğu sizin elinizde olacağından, kontrol sizde olur.
  2. Binanın Geçmişini Araştırın: Kaplama değişikliği ya da diğer büyük tamiratlar yapıldı mı, öğrenin.

Lambeth Belediyesi Tarafından 98.000 Sterlinlik Fatura Kesilen Sanatçı:

47 yaşındaki sanatçı Jamie Harris, 2007 yılında bir belediye bloğunda kiracılık hakkı olan bir daire satın aldı. Daha sonra Lambeth Belediyesi tarafından bina onarımları için yaklaşık 98.000 sterlinlik bir faturayla karşı karşıya kaldı. Bu tür maliyetlerden sorumlu olduğunu bilmeyen Harris, şimdi borcunu ödemek için evini satma olasılığıyla karşı karşıya. Kaynak: THE GUARDIAN

Bu firmaları mahkemeye verip hakkınızı almanız da zor çünkü firmaların ekonomik gücü 10 milyar sterlini aşıyor ve genelde hükümet olan partilere bağışlar yapıp kendilerini koruma altına alırlar. Konuyla ilgili yazının linki için TIKLAYIN

Ekonomik bir çıkmaz içine düşmemek için yatırımlarınızı dikkatli planlamanız gerektiğini unutmayın. Birleşik Krallık’taki gayrimenkul piyasası hakkında daha fazla bilgi için web sitemizde kaydolursanız size İngiltere’de çalışabileceğiniz emlakçı ve mortgage danışmanlarının listesini yollayabiliriz.

  • Web sitemizde kaydınızı yaparsanız size Türkçe bilen emlakçıların ve kredi ‘mortgage’ danışmanlarının listesini yollarız.
  • Not: Biz emlakçı değiliz. Nereye yatırım yapmalıyım, şu evi nasıl alabilirim gibi soruları bize değil emlakçılara sormalısınız.
  • İngitlere’de resmi Emlakçıysanız ve bize kaydolan takipçilere bilgilerinizin iletilmesini istiyorsanız bizimle iletişime geçebilirsiniz. Instagramda emlak konulu 3 payaşımla 4.8 milyon kişiye ulaştık.
  • Ev satın almak istiyorsanız Sema hanımla iletişime geçebilirsiniz.
  • Konuyu özetlemeye çalıştık. Umarız faydası olmuştur. Yazıyı faydası olacak arkadaşlarınıza iletebilirsiniz.
  • Diğer vizelerle ilgili açıklayıcı videomuzu da seyretmek isterseniz: https://www.youtube.com/@metinukvisa
  • Gelişmeler hakkında haberdar olmak isterseniz: https://www.instagram.com/metinukvisa/
  • Saygılar.
  • Murat Metin
  • İngiltere Vize Danışmanı
  • Regulated to provide immigration advice services by the Immigration Services Commissioner. Ref No. F202000206

Etiketler: